Korteri├╝histute ├Áigusalased k├╝simused ja r├Ádude lahendused

Korterelamu r├Ádud on alati olnud probleemiks omaniku identifitseerimisega ja seega ka hoolduskuludega.

Korteri├╝histute ├Áigusalased k├╝simused ja r├Ádude lahendused

R├Ádude ja s├╝vistatud r├Ádude l├Áikamine

r├Ádud

See on r├Ádud see on teema, mis tekitab v├Ąga sageli vastuolusid ja kohtuvaidlusi korteri├╝histu piirkonnas.
Hoone selle osa arutelusid iseloomustavad kaks elementi: kulude jaotus ning selle kasutamine ja omamine konstruktsiooniosad.
K├Áik see on puhtalt ├Áigusliku k├╝simuse jaoks, mille v├Áib kokku v├Átta lihtsa k├╝simusena: kes on r├Ádu omanik?
Sellele k├╝simusele vastamine v├Áimaldab lahendada teisi ├╝lalnimetatud k├╝simusi.
Kui me r├Ą├Ągime r├Ádudilma hoone konstruktsioonile viitamata kuuleb sageli, et selle hoone osa omandi├Áiguse teemat arutatakse.
Tegelikkuses, nagu r├Áhutasid ├Áigusp├Ąrasuse kohtunikud, ei ole. T r├Ádud kassatsioonikohtu praktikas.
Riigikolled┼ż on tegelikult korduvalt kinnitanud, et omandistruktuuri m├Ą├Ąratlemiseks on oluline hinnata Korterelamu hoone konformatsioon.
Seega on tavap├Ąrane vahet teha r├Ádudeks ja s├╝vistatavad r├Ádud.
esimene nad on need v├Ąlja ulatuma v├Árreldes hoone fassaadiga.
et s├╝vistatavad r├Ádudteisest k├╝ljest on m├Áeldud viidata neile terrassidele, mis moodustavad hoone fassaadis s├╝vendi ja on tavaliselt suletud kahel v├Ái kolmel k├╝ljel.
Esimese t├╝├╝bi puhul on kontrollikoda pidevalt ja ├╝hem├Átteliselt selles m├Áttes orienteeritud vastavate kinnisvara├╝ksuste laiendamiseks moodustavad rippuvad r├Ádud ainult selle omanikule; ainult eesmise ja alumise osa katted ja dekoratiivsed elemendid peavad olema ├╝hised kaubad k├Áigile, kui nad sobivad hoone fassaadiga ja aitavad muuta selle esteetiliselt meeldivaks (vt l├Ápuks Cass. 23. september 2003 n. 14076) (Samuti Cass. 30. juuli 2004, n. 14576 ja oluliselt j├Ąrjekindlalt, Cass. 5. jaanuar 2011 n. 218).
Sama otsus, nagu ka m├Áned hilisemad (vt n├Ąiteks kassatsioon 17. juuli 2007, nr 15913), leiab, et uppunud r├Ádu ├╝hisomanduses vastavalt ├╝lemise korruse korteri omaniku (kuhu p├Árandaplaat toimib k├Ándimispinnana) ja alumise korruse (millele plaat katuse all) vahel.
Alati nendel juhtudel, Riigikohus, tegeleb selle k├╝simusega r├Ádude omamine, m├Ąrkides, et eesmine k├╝lg sama on korteriomand, kus on teatud friisid, mis v├Áivad m├Ájutada arhitektuurilist kaunistust (mis on hea ├╝hine vara).

R├Ádu r├Ádu

Praktikas v├Áib kassatsioonikohtu ├╝hem├Átteline ja konsolideeritud seisukoht kokku v├Átta, et: t
a) i r├Ádudeks (kaasa arvatud kogu p├Árandaplaat) on selle kinnisvara omaniku ainu├Áigus, kellele nad laiendavad;
b). t s├╝vistatavad r├Ádud see on Condomini ├╝hine omadus, millele seda kasutatakse kaane ja k├Ándimispinna kujul;
c) le dekoratiivsed osad m├Álema r├Ádu t├╝├╝bi juures, kus nad iseloomustavad hoone v├Ąlimust, peetakse k├Áigi ├╝histute ├╝hisomandit.
peamised tagaj├Ąrjed need on seotud hooldust├Â├Âde kulude jaotusega ja r├Ádu osade kasutamisega.
Mittevajalike segaduste v├Ąltimiseks on kasulik eristada probleeme seoses r├Ádu t├╝├╝p.
Puhul r├Ádu rippimine selle hooldamise kulud kannab selle korteri omanik, kelle r├Ádu on pikendus.
Esik├╝lje kulud kannavad k├Áik korteri├╝histud ainult siis, kui on m├Áningaid funktsioone, mis m├Ájutavad hoone dekoratsiooni.
Alumisel korrusel asuva korteri omanik ei saa r├Ádu omaniku n├Áusolekul kasutada r├Ádu alumist osa varikatuste riputamiseks (vt. Cass. 17. juuli 2007, n. 15913), lambid jne.
K├Áik otsused r├Ádu kohta, mis on tehtud ilma omaniku n├Áusolekuta, loetakse kehtetuks.
Puhul uppunud r├Áduteisest k├╝ljest on plaat omanike vahel ├╝hine vara, mida kasutavad vastavalt jala liiklus ja katus.
See t├Ąhendab vastavalt art. 1125 c.c. et P├Árandate hooldamise ja rekonstrueerimise kulud [...] v├Árdsustavad ├╝ksteise kohal olevate kahe korruse omanikud, p├Árandakate kannab ├╝lemise korruse omanik ja kannab alumise korruse omanik. ÔÇ×krohv, lae v├Ąrv ja kaunistus.
Sellisel juhul v├Áib alumise korruse korteri├╝hiskond teha plaadi selle osa, mis katab k├Áiki kasutusalasid, mida ta peab kasulikuks ja vajalikuks, alati koosk├Álas tehnika taseme s├Ątetega. 1102 c.c. (├ťhise asja kasutamine).

R├Ádu ehitamine

Sisseehitatud r├Ádu

P├Ąrast nende ├╝ldiste aspektide selgitamist tundub kasulik olla konkreetse juhtumi puhul, st r├Ádu ehitamine olemasolevas hoones.
P├Áhim├Átteliselt, mis juhtub, kui korteri├╝histu ehitab a r├Ádu mis ulatub ├╝le ├╝hise sisehoovi?
See ei ole kindlasti v├Ąga sagedane, kuid mitte ebatavaline, nii et me leiame aeg-ajalt j├Ąlgi Riigikohtu selles k├╝simuses.
K├Áigepealt on hea teha vahet r├Ádu ehitatud ja see on v├Ąlja pandud eksklusiivse vara ja r├Ádu osas, mis v├Ąljub ├╝hiselt.
Esimesel juhul on alati vajalik otseselt asjassepuutuva isiku n├Áusolek, v├Ąlja arvatud ehituse h├╝potees k├Árgusel, mis muudab teiste inimeste ruumi okupatsiooni t├Ąhtsusetuks.art. 840 c.c.).
Teises h├╝poteesis tuleb seda k├╝simust selle asemel hinnataart. 1102 c.c.: praktikas tuleb kontrollida, kas r├Ádu ehitamisel on korteri├╝histul tavaline osa (loe korteri├╝histu sisehoovis ├╝lespoole).
T├Ąielikkuse huvides tuleb m├Ąrkida, et vastavalt eespool nimetatud artikli esimesele l├Áigule on ├╝histe osade kasutamine ebaseaduslik ainult siis, kui see muudab sihtkoha, selle kaunistamise ja hoiab ├Ąra sama kasutamise ├╝hegi teise korteri├╝histu poolt.
See on hindamine, mis tuleb l├Ąbi viia iga ├╝ksikjuhtumi puhul eraldi ja mis on m├Ánikord viinud kohtunike negatiivse v├Ąljenduseni (vt selle kohta t Cass. 17. aprill 2012, n. 6004).

R├Ádu kahjustamine

r├Ádudeksn├Ąidatud piirides on need ainu├Áigusega osad ja kui neist tulenevad ├╝histe osade kahjustused, on nende omanikud kohustatud neid h├╝vitama.
See on sisuliselt v├Ąljendatud Kassatsioonikohus.
Tehkem a n├Ąide: oletame, et hoone ├╝hiseid osi kahjustavad sissetungid, mis tulevad r├Ádul.
Sel hetkel k├╝sib korteri├╝histu, kellelt kinnisvara├╝ksus omanik r├Ádu kujutab endast pikendust kahju k├Árvaldamiseks.
Kui see sellises m├Áttes ei anna ja igal juhul, kui see ei h├╝vita tekitatud kahju, v├Áib meeskond kutsuda seda kohtusse, et saada vajalikud ja asjakohased meetmed.
Kui kassatsioonikohus kutsus ├╝les lahendama sarnaseid juhtumeid, nagu seda lihtsalt ├Âeldi hoone fassaadist v├Ąljapoole ulatuvad rippuvad r├Ádud moodustavad vaid selle korteri pikenduse, kust nad eenduvad, ning mitte mingit tugifunktsiooni ega ehitise vajalikku katustamist - nagu vastupidi, s├╝vistatavad terrassid hoone kehas - neid ei saa lugeda ├╝lalmainitud plaanide teenistusse ja seega nende plaanide omanikele ja kunstis├Ątetele ├╝hiselt. 1125 kuuluvad seega nende korterite omanike ainuomandisse, millele neil on juurdep├Ą├Ąs (kassatsioon 17.7.2007 nr 15913, 30.7.2004 nr 14576) (Cass. 27. juuli 2012, n. 13509).
Loomulikult on alati hea meeles pidada seda, viidates r├Ádudekssama kohtuotsuses viidatud kohtupraktika t├Ąpsustab, et nende struktuuride m├Áningaid osi v├Áib pidada ├╝hiseks omandiks.
Viidatakse r├Ádudele, mis asuvad r├Ádu alumises ja esiosas; kui sellised friisid on v├Áimelised dÔÇ×m├Ájutavad kaunistamist hoone arhitektuuri (st ehitise esteetikat iseloomustavaid jooni) tuleb arvestada ├╝hisomandi osad ja sellised kulud, mis neid puudutavad (v├Ąlja arvatud see, et need kulud ei ole tingitud teiste ├Áigusvastasest tegevusest), tuleb jagada k├Áigi korteri├╝histute vahel omandi tuhandete osade alusel.



Video: