Esialgne leping: millised on õiguskaitsevahendid, kui kinnisvara on koormatud hüpoteegiga?

Mida saab ostja teha, kui ta mõistab, et kinnisvara on hüpoteekitud pärast esialgse lepingu allkirjastamist? Millised on ostja kaitsed?

Esialgne leping: millised on õiguskaitsevahendid, kui kinnisvara on koormatud hüpoteegiga?

Mis on esialgne leping

kinnisvara ost sellele eelneb tavaliselt a esialgne leping, mida nimetatakse ka kompromiss, mida reguleerib artikkel 1351 tsiviilkoodeks.
See on leping, millega pooled on kohustama vastastikku, a sätestama tulevane leping, mille olulised aspektid on eelnevalt kindlaks määratud. Esialgse lepingu eesmärk on kindlaks määrata tulevase tehingu tingimused. See on ainult koos lõplik leping müügi ja ostu kohta transfeer kohta vara hoone ühelt küljelt teisele.

Erinevalt lõplikust lepingust on esialgse lepingu eesmärk poolte kohustus müüa (paljutõotav müüja) ja osta (võlausaldaja).
Kui üks lepinguosalistest ei täida endale võetud kohustusi, on lepingupoolel õigus pöörduda kohtuniku poole, et saada lepingust tuleneva kohustuse sunniviisiline täitmine.
See tähendab, et saate seda küsida otsus mis toodab efektid lõplik leping ei ole sõlmitud. Kohtuniku säte kannab vara omandiõiguse ostjale hinna tasumisel.

Esialgne leping ja hĂĽpoteek

Mida saab võlausaldaja teha, kui pärast esialgse müügilepingu allkirjastamist mõistab ta, et vara koormab hüpoteek? Käesolevat juhtumit reguleerivad Itaalia tsiviilseadustiku artikli 1482 sätted, mis käsitlevad müüki.
Kui lubatav vara on koormatud reaalsete garantiidega (nt hüpoteek) või sellest tulenevate kohustustega keelustamine või arestimine müüja poolt esialgse lepingu allkirjastamise ajal deklareerimata, saab võimalik ostja kõigepealt peatama makse hind.
Teiseks, see on küsima kohtunik määrata a termin saada tühistamine dell 'hüpoteek ja tasuta vara.
Juhul, kui kinnisvara tagatisest ei vabastata, mõistetakse lepingut lahendatud.
Igal juhul toimub mĂĽĂĽja aadressil kompensatsioon kohta kahju ostjale.
Esiletõstetud õigusaktidest ilmneb selgelt, et müüja on kohustatud suhtlema mis tahes võimalikkuse olemasolu ostjale piiranguid või garantiid tulevase müügi headel objektidel.
Nagu artiklis on sätestatud 1337 tsiviilkoodeksi sisu:

läbirääkimiste läbiviimisel ja lepingu sõlmimisel peavad pooled käituma heauskselt (tsiviilkoodeks)

See tähendab, et töövõtja on kohustatud pakkuma igat teave võib kahjustada teise osapoole läbirääkimiste tahet.
Esialgses müügilepingus lisaks varale, makstavale hinnale ja notariaalaktile määratud kuupäevale tuleb märkida hüpoteeklaenude või muu kahjuliku koormuse võimaliku olemasolu.

HĂĽpoteegiga seotud vara


Kui tulevane ostja saab enne lõpliku lepingu allkirjastamist teada hüpoteegi olemasolu kohta ei ole deklareeritud esialgselt võib ta kohtus tegutseda, et koheselt nõuda resolutsioon leping. See on väide Kassatsioonikohus koos 28. mai 2013. aasta lausega nr 13208, mis tunnistab võlausaldajale õiguse saada teda lahustamine leping jaoks rike müüja, ilma et oleks vaja paluda kohtunikul määrata hüpoteegi tühistamise tähtaeg.
Riigikohus, kes kinnitas varasemat kohtupraktikat, pidas piirangu tühistamise taotlust lihtsalt teaduskond ostja, kes ei tohi nõuda lõpetamisõiguse võtmise õigust.

Esialgse lepingu ülekirjutamine ja selle mõju

Teine võlausaldajale tunnustatud kaitse on seadusega ette nähtud võimalus jätkata transkriptsioon esialgne leping. Mis see on?
Toimingu transkriptsioon asjakohastesse riiklikesse registritesse on formaalsus pärast sama dokumendi koostamist. See on vajalik vahend reklaam lepingule, või tuua see teadmised kõik. Ainult transkriptsiooniga on leping seaduslikult sõlmitud tuntud kolmandatele isikutele, st neile vastuseatavad. artikkel 2645 bis tsiviilkoodeksis on tehtud võimalikuks esialgse müügilepingu transkriptsioon, et kaitsma -. t tulevane ostja aja jooksul, mis algab kompromissist kuni lõpliku lepingu sõlmimiseni notarile.

Esialgne lepingu transkriptsioon


Ülekande tegemiseks peab esialgne olema kirjutatud kujul avalik õigusakt või kirjutamine privaatne autenditud. Transkriptsiooni funktsioon on deklaratiivne reklaam mõjuga prenotativo. Vaatame, mida see tähendab.
Enne notariaalakti sõlmimist võib vajalike kontrollide ja kontrollide käigus avastada, et müügiks lubatavat vara koormavad hüpoteegid või muud piirangud.
Vaatamata kompromissiga võetud kohustustele, võib müüja alati vara müüa teisele ostjale või kujutada endast tegelikke õigusi vähem kui naudingut, nagu kasutusvaldus; teine ​​hüpotees on see, et ta registreerib kinnisvara hüpoteegid või läbib sundtäitmise või konfiskeerimise.
Seetõttu on palju olukordi, mis võivad müügi edukust ohustada.
Siinkohal on äärmiselt oluline esmaste transkriptsioon.
Võttes ühe mõju broneerimine kohta ost, põhjustab transkriptsioon lõplik leping saab valitsema võlausaldajale tehtud ärakirju või pealdisi pärast esialgse lepingu ülekirjutamist.
Ostja ei saa vastu võtta, kui lõplik leping on kirjutatud, kui see on olemas registreeritud hüpoteegid tegu ja. t järjestikune esialgne. Seetõttu on hüpoteegi registreerimine prioriteedi põhimõtte kohaselt ebatõhus ostja poole, justkui poleks kunagi juhtunud.
Kinnisvara ĂĽleandmine on edukas.
Seadusega ette nähtud kaitsed on äärmiselt olulised, kui arvestada, et esialgse lepingu järgselt on ostja tavaliselt teinud suuri kulutusi.
Ostja kasuks tehtud esialgse teksti transkriptsioon võimaldab müüki sõlmida ilma ebameeldivaid juhtumeid tekitamata.
Seda kaitset rakendatakse ainult juhul, kui leping kohta kaubandus lõplik transkribeeritud jooksul aastas selle sõlmimisest ja mitte hiljem kolm aastat eelkirjeldamisest.
Lõpuks tuleb märkida, et kompromissi transkriptsioon ei põhjusta mingit reservatsiooniefekti ühegi vastu hüpoteegid transkribeeritud esimene müüja poolt esialgse ja varjatud sätte kohta. Ainus õiguskaitsevahend täitmata jätnud poole vastu on resolutsioon leping lisaks kompensatsioon kahju.
See tuleneb lause nr. 17270, 30. juuli 2014, millega kinnitatakse kassatsioonikohtu konsolideeritud lähenemine Ameerika Ühendriikide sektsioonidele.
Lõpuks on hea selgitada, et transkriptsiooni funktsioon ei lõpe eelnevaga, kuna isegi juhul, kui müüja on süü tõttu eeltingimusel ei ole, on määrav roll. Esialgse kinnisvara kirjete transkriptsioon on a eriline privileeg võlausaldaja kasuks.
See on vorm garantii i jaoks krediiti mis tuleneb ennast, nagu tagastamine varem makstud rahasummad deposiit ja edusammud.
Ostjal, kui tegu ei ole ette nähtud, on a õige kohta esimese keeldumise, st eelistus tunnustatud. Kui võlausaldajal on vara suhtes privileeg, eelistatakse vara võõrandamisest saadud summade jaotamisel teiste võlausaldajate ees sundvõõrandamismenetluses.
Vastavalt 2748 cc nõuetele:

Krediidiandjad, kellel on kinnisvara kinnipidamine, eelistavad hüpoteeklaenuandjaid, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. (Tsiviilseadustik)

Notari kohustused kinnisvara ostu ja mĂĽĂĽgi korral

See on al notar et ülesande täitmine on asjakohane kontrolli tagatise, tasude, kinnipidamisõiguse või muu ostjale kahjuliku koormuse olemasolu või puudumise kohta.
See on kassatsioonikohtu arvamus nr. 21953, 21.09.2017.
Müüja jõustamiseks peab notar tegema vajalikud notarid jaostja võib osta ostetud kaupa täielikult.
HĂĽpoteegi olemasolu kohta maja kohta ei ole teada, ostja, samuti selle vastu mĂĽĂĽja, kas tegu notari vastu, paludes kompensatsioon kahju.
Pooled võivad notarid nendest kohustustest alati vabastada, vabastades nad volituste andmisega seotud kontrollidest.



Video: