Tavaline ja erakorraline hooldus korteriĂŒhistul: pĂ”hitĂ”ed

Korterelamu tavaline hooldus ja erakorraline hooldus: mida nad on, kuidas neid eristada ja kes vastutab nende sekkumiste eest.

Tavaline ja erakorraline hooldus korteriĂŒhistul: pĂ”hitĂ”ed

Korporatiivne hooldus

sÀilitama hea vahend, et hoida seda kasutamiseks sobivas olekus, sÀilitades selle funktsionaalsuse ja kÔrvaldades need elemendid, mis vÔivad seda negatiivselt mÔjutada.
Korterelamu hoone osana on hooldus see vÔib hÔlmata kolme liiki vara:
- need, kes on eksklusiivne vara;
- need, kes on ĂŒhine vara.

Korterelamu hooldus

Siin keskendume viimasele kaubaliigile; enne kĂŒsimuse sisuliste kĂŒsimuste sĂ”lmimist on kasulik viia lĂ€bi terminoloogilisi kaalutlusi.
Tsiviilkoodeks seoses:. T hooldus viitab kahe liiki sekkumistele:
- hooldustööd tavaline;
- hooldustööd erakorraline.
Korterelamu valdkonnas kasutatud terminoloogial on oma vÀÀrtus ja mÔnikord erineb see, mida ehitussektoris selliselt nÀidatud on.
Mitte ainult seda: sekkumise kataloogimine tavaline hooldus vĂ”i erakorraline mĂ”jutab sekkumise kĂ€sutamise pĂ€devust; pĂ€devus, mis asetatakse ĂŒldjuhul assamblee juhile, kuid mis, nagu nĂ€ha, jĂ€tab sekkumisruumi ka korteriĂŒhistu administraatorile.
Samuti viitab tsiviilkoodeks kaitsemeetmed (artikli 1123 esimene lÔik cc) ja a erakorraline remont (artikli 1136 neljas lÔik c.c.).
Nagu kassatsioonikohus on selgitanud (saatis. n. 8292/00) ebatÀpne regulatiivne sÔnastus ei tohi eksitada: aine on alati sama.
Sisuliselt on konservatiivsete vÔi reparatiivsete sekkumiste olemus sama, mis hooldusel.

Tavaline hooldus

Mida tuleks mĂ”ista seoses hoonete korteriĂŒhistuga sekkumiste jaoks tavaline hooldus? Kellel on vĂ”im korraldada neid?
Alustame mÀÀratlus: tavaline hooldus on see, mida regulaarselt teostatakse, nagu on ette nĂ€htud KTKde heakskiitmises. t eelarveseoses tavaliste kaupade ja rajatistega. TavapĂ€rased hooldusmeetmed on need, mis on seotud korteriĂŒhistu rohelise hooldusega vĂ€ikesed remonditööd seotud ĂŒhiste asjade kasutamisega ja isegi vĂ€ikese hoone sekkumistega (mĂ”tle saali seina maalimisele, raami maalimisele hoone piiril jne).
MÔiste tavaline hooldus Korterelamu piirkonnas kattub see oluliselt sellega, mida teised Ôigusnormid konkreetsete sektorite suhtes vÀhenevad.
Kaaluge asjakohaste seaduste ja mÀÀruste konsolideeritud tekstis esitatud tavapÀrase hoolduse mÀÀratlust hoone (d.p.r. 380/01) ja mÀÀruse tegevuses sisalduvad eeskirjad paigaldamine hoonete sees (d. nr 37/2008).
On öeldud, et tavapĂ€rane korteriĂŒhistu hooldus on identifitseeritav tĂ€nu taaskasutamisele juhtkonna eelarves sisalduvate kulude kontekstis: kas see tĂ€hendab, et seda ja ainult seda tuleb pidada tavaliseks hoolduseks?
Kirjaniku sĂ”nul ei ole see nii. Nii ĂŒksikasjalik kui see vĂ”ib olla tsitaat, see vĂ”ib juhtuda juhtimisaasta jooksul, mis on vajalik, vĂ”i on lihtsalt otstarbekas kĂ€sutada sekkumisi, mida vĂ”ib klassifitseerida tavapĂ€raseks ja mis ei ole selles mĂ€rgitud.
See viib meid teise kĂŒsimuse lahendamiseni, mis puudutab seda realiseerimine asjaomaste tööde kohta.

Tavaline hooldus


Pole kahtlust, et koost omab tĂ€ielikku pĂ€devust tavalisi hooldusmeetmeid: see, vĂ€lja arvatud seadusega kehtestatud perioodiline hooldus (nt liftidel, ex d.p.r. 162/99 vĂ”i tulekustutitel vastavalt 7. jaanuari 2005. aasta dekreedile), vĂ”ib mÀÀrata, mis ja millal seda teha. VĂ”tame selle hĂŒpoteesi Korterelamu aedvĂ”i ĂŒhiste osade vĂ€ikesed maalimismeetmed. On kindel, et assamblee vĂ”ib neid prognoosida kulude kalkulatsiooni heakskiitmise kontekstis, seelĂ€bi seostades need perioodilisuse, mis kindlasti vĂ”imaldab neid liigitada tavapĂ€raseks.
Siis on seade seadme vĂ”imsuskorteriĂŒhistu administraator, mis kohtupraktikas (vt nt kassatsioon nr 454/2017) on kindlasti vĂ”imu iseseisvalt korraldada samad tavalised tööd, mille on otsustanud assamblee, kellel on seejĂ€rel volitused hinnata ja ratifitseerida lĂ”pparuanne.
Viidates kvoorum arutlevon hea tÀpsustada, et assamblee vÔib kÀsutada tavapÀraseid hooldusmeetmeid ning ratifitseerida administraatori tellitud:
- sisse esimene kÔnenende lahendamine koosolekul osalevate (isiklikult ja volikirja alusel) kohalolijate enamuse poolthÀÀlega ja vÀhemalt poole hoone minimaalsest vÀÀrtusest;
- sisse teine ​​kĂ”nelahendades need enamiku kohalolijate (isiklikult ja volikirja alusel) koosoleku poolthÀÀlte poolt ja vĂ€hemalt ĂŒhe kolmandiku hoone vÀÀrtusest.

Erakorraline hooldus

Olles selgitanud tavapÀraste hooldusmeetmete pÔhielemente, lÀhme edasi erakorraline hooldus.
Erakorralisi hooldustöid loetakse erakorralisteks hooldustöödeks, mida ei kaasata juhtkonna eelarvesse ja mida ei saa pidada sellisteks, isegi kui neid ei ole selles mÀrgitud.
È erakorraline see, mis ĂŒletab hoone ĂŒhise osa tavapĂ€rase konservatiivse tegevuse. sa tavaline On tavaline, et trepi valguses olev lamp on kergem; vĂ€hem on vaja vahetada vĂ€rava elektrimootor automaatselt.
Siin on kasulik teha ĂŒks selgesĂ”naline terminoloogiline erinevus on seotud vĂ”rdlusvaldkonnaga: mis on erakordne Korterelamu vĂ€lja see ei pruugi viidata muudele sektoritele.
Seega on erakorraline nĂ€iteks peamise korteriumi fassaadi (vĂ”i fassaadide) pelgalt maalimisega seotud kulud, samas kui ĂŒlalkirjeldatud sekkumine on ĂŒks vaatenurgast hoone neid peetakse tavaliseks hoolduseks.
Olles selgitanud neid aspekte, vaatame, kes saab nĂŒĂŒd olema erakorralised hooldustööd.
JĂ€reldused erinevad tavalistest konservatiivsetest sekkumistest.

Erakorraline hooldus


Seadus selles kĂŒsimuses on selge: otsus erakorralise hoolduse kohta kehtib kunikokkupanek, mis peab samuti kaaluma fondi moodustamiseks vĂ”rdse fondi loomist (artikli 1135 esimene lĂ”ik nr 4, c.c.).
LĂ”pukskorteriĂŒhistu administraator erakorraliste ĂŒlalpidamismeetmete kĂ€sutamise volitused ainult juhul, kui tegemist on. t pakilisus, kohustus esitada aruanne esimesele assambleele (artikli 1135 teine ​​lĂ”ik, c.c.). Eeldatakse, et autoklaavisĂŒsteemi komponendi purunemine vĂ€listab vĂ”i seab ohtu kogu sĂŒsteemi Ă”ige toimimise. Pole kahtlust, et administraator vĂ”ib selle sekkumise korraldada ja kohustada hoonet kandma suhtelist kulu.
Kassatsioonikohus (nt lause nr. 2133/1995) ja ĂŒldisem kohtupraktika (nt Milano Tribunal of 14 May 2012 nr 5518) on tĂ€psustanud, et kuigi see kujutab endast ĂŒlemÀÀrast vĂ”imu, on erakorraliste mitte-kiireloomuliste sekkumiste korraldaja korraldaja kĂ€itumine ĂŒhiste osade puhul on kogudusel Ă”igus neid ratifitseerida.
Viidates kvoorum arutlevon hea tÀpsustada, et assambleel vÔib olla sekkumisi erakorraline hooldusja ratifitseerima administraatori tellitud:
- esimesel kÔnelnende lahendamine koosolekul osalevate (isiklikult ja volikirja alusel) kohalolijate enamuse poolthÀÀlega ja vÀhemalt poole hoone minimaalsest vÀÀrtusest;
- teises kĂ”neslahendades need enamiku kohalolijate (isiklikult ja volikirja alusel) koosoleku poolthÀÀlte poolt ja vĂ€hemalt ĂŒhe kolmandiku hoone vÀÀrtusest.

Erakorraline hooldus on vÀga oluline

Tsiviilkoodeksart. 1136, neljas lÔik, viitab mÀrkimisvÀÀrse suurusega erakorralisele remondile. Mainitud viide on samavÀÀrne identifitseerimisega erakorralised hooldustööd, lisatakse otsuse kvoorumi kindlakstegemise kontekstis.
Need seaduses ettenÀhtud sekkumised nÔuavad alati (nii esimeses kui ka teises kokkutulekus) enamiku osalejate nÔusolekut (isiklikult ja volikirja alusel) kogunemisele ja vÀhemalt poole hoone minimaalsest vÀÀrtusest.
Mida peaks mĂ”istma mĂ€rkimisvÀÀrne ĂŒksus?
See on ebamÀÀrane mÔiste, millisele kohtupraktikale (vt nÀiteks kassatsioonikohus 26. novembril 2014 nr 25145) on antud konkreetne tÀhendus, tÀpsustades, et see tÀhendus tuleb omistada kulude hindamisel.

vĂ”tab arvesse vajaliku makse ĂŒldsummat, sealhulgas selle kulu, hoone vÀÀrtuse ja individuaalsetele korteritele proportsionaalselt kantud kulude suhet. (Kassatsioon nr 25145/2014)

See on umbes elemendid et ei nad on siduv kohtuniku otsus lahendada vaidlus hooldustööde kulude mĂ€rkimisvÀÀrse vĂ”i normaalse olemuse ĂŒle.
Need kujutavad siiski parameetreid, mis on kindlasti kasulikud erakorraline hooldus majanduslikust seisukohast. Kohtupraktika nĂ€ib, et see vĂ€listab ĂŒksikute korterelamute individuaalsed majanduslikud tingimused nende elementide loetelust, mida tuleb uuritava hindamise kĂ€igus arvesse vĂ”tta.

Hooldustööde kulude jaotus

Viimane mĂ€rkus vÀÀrib kĂŒsimuse afferente la kulude jaotus hooldusmeetmete puhul, kas tavalised vĂ”i erakorralised.
Esimene element, mida vaadata, on vĂ”imalik vahelised kokkulepped mis vĂ”ivad sisalduda kĂ”igi poolt allkirjastatud resolutsioonis ostutehingutes vĂ”i lepingulistes korteriĂŒhistute mÀÀrustes, mis on kĂ”igi kondoomiumi poolt heaks kiidetud.
Ja kui need teod ei ĂŒtle midagi?
Siis peame vaatama seaduse sisu. tsiviilkoodeks selgitatakse, et sÀilitamiskulud (st hooldamine igal juhul) tuleks jaotada vastavalt omandiÔiguse tuhandele osale (artikli 1123 esimene lÔik, c.c.).
Erandiks on:
- hoolduslift ja trepid, mille suhtes kunst. 1124 c.c. (st jaotusega, et poole kuludest kohaldatakse tuhandeid omandiÔigusi ja teisel poolel tasasest kÔrgusest);
-. t pĂ€ikesekattematerjal ainuĂ”iguslikul kasutamisel, mida tuleb kĂ€sitleda samavÀÀrsena omandi ja eksklusiivse kasutusega, mille suhtes kohaldatakse art. 1126 c.c. (ĂŒks kolmandik kuludest, mis on seotud ainuĂ”igusega kasutajaga ja ĂŒlejÀÀnud kaks kolmandikku jagatakse korteriĂŒhistute vahel.
On hea meeles pidada, et juhul, kui osaline korterelamu (nt mitme astmega korteriĂŒhistu) kauba hooldustoimingute kulud, millest ainult mĂ”ned korteriĂŒhistud saavad kasu, jaotatakse vastavalt kirjeldatud kriteeriumidele ainult huvitatud kondoomiumi vahel.



Video: